ÖZET

Türkiye’nin kentleşme hızı, pek çok benzer ülkeyi geride bırakmış görünüyor; şehirlerimiz hızla kalabalıklaşıyor. Bunun elbette çok farklı nedenleri var; bu nedenler politik, ekonomik, sosyolojik pek çok incelemenin konusu olabilir, ancak onlar bu yazının konusu değil. Bu makalede bu gelişmelere farklı bir yönden bakacağız ve gittikçe büyüyen güncel bir sorunu ele alacağız: değişen apartman/site yönetimi dinamikleri.

Makalenin içeriğinde; şehirlerimizin kalabalıklaşmasıyla koşut biçimde ortaya çıkan görece yeni bir gelişmenin yarattığı soruna odaklanacağız: Apartman ve sitelerdeki yönetim ve mülkiyet-komşuluk sorunlarına. Çünkü şehirlerimiz bir yandan hızlı biçimde dikine gelişirken, bir yandan da aynı hızla “site”leşmektedir ve bu gelişmenin yolu üzerinde kocaman bir “yönetim ve komşuluk sorunları dağı” durmaktadır.

Devasa gökdelenlerdeki ve sitelerdeki sorunlar, toplumsal gündemi gittikçe daha fazla meşgul ediyor. Bu sorunların kamuoyuna en sık yansıyan bölümü yönetim masrafları ve bu masrafların paylaşımıdır; ama hepsi bu değil, ötesi de var: Çünkü apartman ve site yaşamı, her biri birbirinden karmaşık “mülkiyet hukuku” (Bu makalede incelediğimiz konu bağlamında tanımlarsak “komşuluk hukuku”) anlaşmazlıkları da yaratmaktadır.

Makalede, öncelikle apartman ve sitelerin yönetimine ve mülkiyet-komşuluk ilişkilerine ait yasal kuralları irdeleyeceğiz, daha sonra bu kuralların ne kadar bilindiği ve ne kadar doğru-etkin uygulandığı üzerinde duracağız. Son olarak da “sorunsuz” değilse bile “daha az sorunlu” apartman/site yaşamını nasıl kurgularız, üzerimize nasıl sorumluluklar düşer, buna ilişkin öneriler üretmeye çalışacağız.

Yeni Tip Kent Yaşamının Yeni Problemi: Apartman/Site Yönetimi

I. Önsöz

Pek çok başka şeyler gibi, Türkiye’deki kent yaşamı da hızla değişiyor. Bu değişiklik sadece kentlerin büyüyüp kalabalıklaşmasından, trafiğin çile haline gelmesinden, zaman kayıplarından, pahalılıktan, belediye hizmetlerinin yetersizliğinden falan ibaret değil; kent yaşamının şekli değişiyor. Tek katlı müstakil evlerin ya da en çok 3-4 katlı küçük apartmanların yerini, bulutlarla kucaklaşacak denli yüksek ve bir o kadar da devasa gökdelenler alıyor.  Bunlara “apartman” demek ayıp kaçtığından olmalı, “rezidans” deniyor. Kentin en naif, en sevimli ve aynı zamanda en sosyal görüntüsü olan “mahalle”nin ve“mahalle komşuluğunun” esamesi okunmuyor artık; güzelim Türk filmlerinde ve romanlardakaldı o… Yerinde ise 8-10 bloktan oluşan, her biri adeta özerk birer cumhuriyet gibi kendi içine kapanık “siteler” var. O gökdelenlerde ve sitelerde insanlar birbirinden tamamen habersiz, tamamen kopuk yaşamlar sürmekte. Oralardaki sosyal ilişkinin yeni biçimini anlatmak için Yunus Emre’nin o çok bilinen dizelerini biraz değiştirerek şöyle söyleyebiliriz: “Bir site sakini ölmüş diyeler, bir hafta sonra duyalar…”  

Yeni kent yaşamının bu yeni birimlerinde sakinlere sunulan göz boyayıcı lükslerin ise neredeyse sınırı yok. Oyun alanları, gezinti alanları, spor alanları, açık-kapalı yüzme havuzları bunlardan bazıları. 24 saat güvenlik, elektronik iletişim olanakları, bakım onarım hizmetleri ve daha pek çok “güzellik” de listede…

Gelgelelim, bütün bunlar elbette bedava değil, öte yandan hiçbirinin sağlam bir sözleşmesel temeli de yok. Bu yüzden, bunca lüksün tam karşısında dudak uçuklatan hizmet faturaları ve bitmek bilmez mülkiyet (komşuluk) ve yönetim anlaşmazlıkları boy gösteriyor. Diğer bir deyişle; buralardaki yaşamı tanımlamak için, yine bir halk deyişine başvuracak olursak, şöyle diyebiliriz: “Dışı seni, içi beni yakar!”

II. Giriş

Türkiye’de toplumsal gündemi son yıllarda giderek daha fazla meşgul etmekte olan bir sorundur apartman/site yönetimi sorunu ve diğer ülke sorunları gibi dikkatle ele alınması ciddi bir önem arz etmektedir.

Apartman yaşamı ülkemizde yeni değil, 150-200 yıllık bir geçmişi var. Ancak bu uzun geçmişte genellikle 3-4 katlı ve en çok 8-10 daireli olarak inşa edilen yapılar, günümüzde devasa boyutlara ulaşmış durumdadır. 30-40 kata ulaşan yükseklikleri ve 200-300 bağımsız bölüme kadar çıkan büyüklükleriyle her biri neredeyse orta boy bir mahalle boyutlarında olan apartmanlar (ki artık bunlara “rezidans” demek moda oldu) ister istemez karmaşık mülkiyet- komşuluk anlaşmazlıkları ve yönetim sorunları yaratıyor.

Apartmanların devasa boyutlara ulaşmasıyla eş zamanlı bir başka gelişme de çok sayıda apartmanlardan oluşan “sitelerin” yaygınlaşması oldu ve sitelerdeki mülkiyet-komşuluk ve yönetim sorunları da doğal olarak tekil apartmanları birkaç kat aşmaktadır.

Konuyu irdelemeye, önce şu ayrıntıyı vurgulayarak başlayalım: Kamuoyunda, apartman ve sitelerdeki yönetim, mülkiyet ve komşuluk sorunlarının, bu alandaki yasal kural eksikliğinden kaynaklandığı şeklinde yaygın bir algı var; fakat bu algı tümüyle gerçek dışıdır. Bu alanda yasal kural eksiği yoktur!

Bir sonraki bölümde öncelikle bunu açıklamakla konuyu irdelemeye başlayacağız.

III. Kat Mülkiyeti Kanunu

Ülkemizde apartmanların yönetimini düzenleyen oldukça eski tarihli (1965) bir yasa yürürlüktedir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

Yasa, zaman içindeki gelişmelere uygun biçimde pek çok değişiklik ve düzenlemelerle günümüze kadar gelmiş, en önemli değişiklik ise 2007 yılında Yasaya eklenen “9. Bölüm” olmuştur. Bu bölüm, işte günümüzde artık iyice yaygınlaşan “toplu yapıların” yani halk arasındaki ismiyle “sitelerin” yönetimiyle ilgilidir.

Yani Kat Mülkiyeti Yasası, tekil apartmanları kavradığı gibi, çoklu apartmanlardan oluşan siteleri de kavramaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası, bir yandan apartman ve sitelerdeki yönetime ilişkin kuralları belirlerken, bir yandan da Medeni Kanun’un mülkiyet kurallarını komşulukla yani “ortak kullanımla” bağdaştıran kuralları belirlemektedir.

Yasadaki Temel Kavramlar ve Kurallar

Makalemizi bir tür “hukuk fakültesi ders notuna” dönüştürmekten kaçınarak, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının en temel, en önemli kurallarını kısaca özetleyelim:

Yasa, Maliklerin;

* Apartman ve sitelerdeki bağımsız bölümlerde, ortak alanlarda ve eklentilerde sahip oldukları kullanım ve faydalanma haklarının şeklini ve sınırlarını,

* Ana gayrimenkulün üzerinde yer aldığı arazi parçası üzerindeki ortaklık haklarını,

* Ana gayrimenkul paydaşlarının, o gayrimenkul üzerinde “gayrimenkul irtifakı ve mülkiyeti” kurabilmeleri için gerekli işlemleri,

* Ana gayrimenkul üzerinde kat irtifakı ve/veya ket mülkiyeti sahiplerinin, Medeni Kanun’la ilgili hükümleri yanında sahip oldukları diğer hak ve borçları,

* Maliklerin, apartman ve/veya siteyi nasıl yöneteceklerine ilişkin kuralları,

* Apartman ve/veya sitenin yönetimine ilişkin kararların alınma biçimlerini, yönetim için gerekli düzenleyici dokümanların içerik ve özelliklerini,

* Apartman ve sitelerdeki yönetimlerin ne şekilde denetleneceğine ilişkin kuralları,

* Yönetimin uygunsuz-eksik-yanlış karar ve işlemlerine karşı maliklerin haklarını,

*  Maliklerin, apartman ve sitelerin yönetimine ilişkin her türlü gidere hangi ölçüler içinde, nasıl ve hangi oranlarda katılacaklarını ve bu konudaki sorumluluklarını,

* Gerek bu Yasadan gerekse de Türk Medeni Kanunu’ndan doğan sorumluluklarını yerine getirmeyen ya da ortak yaşamı başka nedenlerle çekilmez hale getiren malikler karşısında diğer maliklerin haklarını,

Ve tüm bunlarla yakından ilgili-ilişkili hususları açıklamaktadır.

IV. Apartman ve Sitelerin Yönetilmesinde Temel Sorunlar

634 sayılı Yasanın; apartman/site oluşumlarını, bu oluşumlardaki hak ve borçları oldukçakapsamlı biçimde kavradığını yukarıda açıklamaya çalıştık. Konunun kamuoyunu meşgul eden asıl boyutu “yönetim biçimi” ve “yönetim giderleri” olduğundan, bu bölümde önceliği bu sorunun incelenmesine vereceğiz.

Yasanın apartman ve siteler için öngördüğü yönetim modelini, şirketlerin veya derneklerin yönetim modeline benzetmek mümkündür. Bağımsız bölüm malikleri topluca “genel kurul” dur; genel kurulun atadığı yönetici/yöneticiler ise “yönetim kurulu”dur. Elbette, yönetim kurulunun iş ve işlemlerini denetlemek üzere yine genel kurul tarafından atanmış “denetçiler” de vardır.

Yönetim kurulu, yani malikler, tıpkı şirket ve derneklerde olduğu gibi, önceden belirlenmiş zamanlarda toplanır ve gerekli kararları alırlar.

634 Sayılı yasa, yönetim kurullarının apartmanlarda yılda en az bir kez, toplu yapılarda (sitelerde) ise iki yılda bir kez toplanmasını öngörmüştür.

Yasa, 8 ve daha fazla daireli apartmanlarda bir yönetici atanmasını zorunlu kılmaktadır.

Nasıl ki bazı aile şirketleri, yönetim sorumluluğunu kendi çocuklarına-torunlarına verirken bazıları ise profesyonel yöneticilerle çalışırlar, apartman ve sitelerde de yönetici/yöneticiler “malikler arasından” seçilebileceği gibi, genel kurulun kararı ile dışarıdan da atanabilirler.

Ve nasıl ki her şirketin/derneğin bir ana sözleşmesi-tüzüğü varsa, apartman ve sitelerin de bir “yönetim planı” vardır.

Şimdi de buna bakalım:

i. Kimselerin Bilmediği Bir Önemli Belge: Yönetim Planı

Şirketlerin ve derneklerin birer ana sözleşmesi-tüzüğü olduğunu herkes bilir; ama apartman ve sitelerde yönetim planı diye bir belge olduğunu bilen, yok denecek kadar azdır.

Şimdi bu yazıyı okuyanlara soralım: Siz, apartmanınızın bir yönetim planı olduğunu biliyor muydunuz? Hiç gördünüz mü, nerede durur o belge? Dairenizi satın alırken okudunuz mu onu? İçinde neler yazdığını biliyor musunuz?

Oysa her apartman/sitede mutlaka bir yönetim planı vardır; olmak zorundadır. Yönetim planı, apartman/site yaşamının, Kat Mülkiyeti Yasasından sonraki en önemli kâğıdı, olmazsa olmazıdır. Çünkü yönetim planı olmaksızın kat irtifakı da kat mülkiyeti de kurulamaz.

Yönetim planı, apartman ve sitelerdeki mülkiyet/kullanım ilişkileri hakkında, Kanunların emredici hükümleri dışında kalan bütün hususları düzenler. Özellikle ortak yerlerin tanımlanmasına ve kullanımına ilişkin bütün “seçimlik” hususlar, yönetim planında yer alır. Birden çok bloktan oluşan sitelerde ayrı ayrı blokların ve topluca sitenin yönetim ilişkileri de yönetim planında belirlenir.

Yönetim planı, kat irtifakı kurulurken, bütün irtifak sahipleri tarafından imzalanarak tapu idaresine verilir. (Kat mülkiyetine geçişte tekrar düzenlenmesi/verilmesi gerekmez.)  

İşte sorun da tam olarak bu noktada kendini gösterir:

Çünkü, yukarıdaki tanımdan da anlaşılabileceği gibi, kat irtifakının kurulumu, “başlangıç aşamasındaki maliklerin” imzasıyla tamamlanan bir işlemdir. “Başlangıçtaki malikler” sadece yapının müteahhidi, yani tek kişi olabileceği gibi, çıplak arsanın başlangıçtaki birkaç maliki de olabilir. Bu kişiler bir kez yönetim planı düzenleyip tapuya tescil ettirdiklerinde (kat irtifakı tapusunu aldıklarında) aynı projeden daha sonra bağımsız bölüm satın alan bütün yeni malikler de artık bu yönetim planı ile bağlı hale gelmiş olurlar.

Bağımsız bölüm malikleri, yönetim planını böylece hiç okumadan ve bilgi sahibi olmadan kabul ettikten sonra, bunun herhangi bir maddesini değiştirebilmek için artık genel kurulun (yani tüm maliklerin) 4/5’inin onayını almak ya da o maddenin “kanunların emredici hükümlerine aykırı olduğunu” yargı kararı ile tescil ettirmek zorunda kalırlar.

Şimdi, düşünün:

Bir siteden daire satın aldınız. Sitenin geniş otoparkları, güzel spor tesisleri, gezinti alanları ve tam ortada bir de kafeteryası var. Taşınıp yerleşmenizin üzerinden üç gün geçmeden öğreniverdiniz ki sizin dairenizin site otoparkında araç park etme hakkı yokmuş! Terastaki geniş alandan faydalanmanız da mümkün değilmiş! Spor alanlarından faydalanmak için ise anormal ücretler ödemek zorunda imişsiniz. Sadece birkaç kat malikinin deniz kıyısına inmek için faydalandığı ve sizi hiç ilgilendirmeyen ring minibüsü de “ortak hizmet” sayıldığı için bu gidere siz de katılmak zorunda imişsiniz. Sitenizin kafeteryasını da yönetim planına dayalı olarak 10 yıllığına çok komik kirayla birileri size hiç danışmadan kiralamış. Sitedeki bazı daireler sizden çok daha az aidat payı ödüyorlarmış; bazıları ise hiç ödemiyormuş. Sitenin ortak elektrik giderleri, bağımsız bölümlerin arsa payı büyüklüğü hiç dikkate alınmaksızın eşit paylaştırılıyormuş. Yöneticilere anormal yüksek ücretler ödenmekteymiş… Canınız sıkılmaz mıydı? Üstelik bunlar, yaşayabileceğiniz problemlerin gerçekten çok küçük ve varsayımsal bazı örnekleri…

Özellikle yeni inşa edilmiş apartman ve sitelerde, müteahhitlerin ve/veya ilk arazi maliklerinin yazıp imzaladıkları yönetim planlarına göre oluşturulan yönetim kurulları, ilk yönetim dönemleri boyunca, aynı yerde sonradan bağımsız bölüm satın alan yeni maliklerin haklarını zedeleyen, hatta yer yer ağır biçimde ihlal eden yönetim uygulamaları yapabilmekte ve bu durum bir yandan komşuluk ilişkilerinin bozulmasına yol açarken, bir yandan da uzun dava süreçlerine neden olmaktadır.

ii. Problemin Büyüğü: İşletme Aidatı!

Apartman ve sitelerde “işletme aidatı” konusu da tıpkı yönetim planı gibi, hakkında çok az şey bilinen konulardandır.

Apartman ve sitelerdeki yönetim giderlerini, “rutin işletme-bakım giderleri” ve “onarım giderleri” olarak ikili ayrıma tabi tutabiliriz. Rutin işletme giderleri arasında ortak yaşamın elektrik su ve ısınma gibi giderlerini, güvenlik ve hizmet personeli ücretlerini, ortak yerlerin (bahçe, havuz, spor alanları vb.) bakım ve işletme giderlerini sayabiliriz. Kuşkusuz, yönetici/yöneticiler için ödenen ücretler (ya da yöneticilerin muaf tutuldukları masraf katılım payları) da bu kapsamda sayılabilir.

Onarım giderlerinin kapsamına ise rutin olmayan, yani zaman zaman (arızî biçimde) ortaya çıkan onarım-yenileme giderlerini (çatı aktarımı, dış cephe kaplaması, tesisatlarda gereken büyük onarımlar vb.) sayabiliriz.

Önceki bölümde apartman ve siteleri şirketlere/derneklere benzetmiştik. Bu benzerlik, gelir-gider yönünden de geçerlidir. Apartman ve sitelerde de dönem başında bütçe (işletme projesi), dönem sonunda bilanço (kesin hesap) yapılır. Bütçeyi (işletme projesini) yönetici/yönetim kurulu yapar ve genel kurul onaylar, bilançoyu ise denetçiler denetler ve yine genel kurul onaylar.

Bu işleyiş biçimi gösteriyor ki rutin işletme aidatları, “yıllık tahmini işletme bütçesinin bir fonksiyonudur”. Yani, hesap dönemi başında yönetim kurulunun tahminlere dayalı olarak hazırladığı bütçenin gerçekleşmesi için gereken tahmini gider paylarını ifade etmektedir ve kesin olmayıp “avans” mahiyetindedir.  

Dolayısıyla, genel kurulun onaylamasına tabidir!

Tekrar edelim:

* İşletme aidatları, tahmini dönem bütçesinin bir fonksiyonudur.

* Genel kurulun onayına tabidir.

* Kesin niteliği yoktur, “avanstır.”

* Dönemin sonunda, gerçekleşen giderlere göre (eksi ya da artı) mahsubu yapılacaktır.

Dolayısıyla, işletme aidatlarına, yönetici/yöneticiler dahil, hiç kimsenin durup dururken zam yapma yetkisi yoktur!

Eğer; anormal ekonomik koşullar ya da tahminlerin ötesinde zamlanan giderler gibi nedenlerle, işletme aidatlarının (avanslarının) yetmeyeceği anlaşılmışsa, Yönetimin genel kurulu olağanüstü toplantıya çağırması ve kuruldan “ek bütçe” talep etmesi gerekecek demektir. (Tıpkı, devlet bütçesinin zaman zaman tahminlerin ötesinde yetersiz kalması ve hükümetlerin meclislerden yeni bütçe talep etmesi gibi.)

İşletme aidatlarının “avans” niteliği, işletme dönemi sonunda, yönetimin ve yönetim bütçesinin ibra edildiği genel kurulda kesin hesaba bağlanarak mahsuplaşılmasını gerekli kılmaktadır.

iii. Büyük Onarım ve Demirbaş Giderleri

Apartman ve sitelerde, rutin işletme giderleri dışında başka giderler de söz konusu olabilmektedir. Bunlara; “rutin dışı” onarım ve demirbaş giderleri örnek verilebilir.

Rutin dışı giderler, mahiyetleri itibariyle “önceden tahmin edilebilir” olabileceği gibi, “aniden ortaya çıkmış” da olabilirler.

Önceden tahmin edilebilir büyük onarım ve demirbaş giderlerinin, yıllık tahmini bütçelere ayrı bir kalem olarak konulması ve genel kurulun onayına sunulması gereklidir. Aniden ortaya çıkan giderler için ise aciliyet durumuna göre ya yeni işletme döneminin ve yeni tahmini bütçenin beklenmesi, eğer bu mümkün olamıyorsa olağanüstü genel kurul toplayarak ek ödeme kararı alınması gerekecektir.

iv. Kat Maliklerinin Hakları

Apartman ve sitelerdeki bağımsız bölüm maliklerinin, azınlıkta kalmış bile olsalar, genel kurul kararlarına itiraz ve dava hakları vardır. Ayrıca, bağımsız bölüm maliklerinin sayısal olarak yarısı (arsa payları azınlıkta da olsa), diledikleri zaman yönetim hesaplarını inceleme hakkına sahiptirler.

V. Sonuç

Kent yaşamının yeni biçimi olan büyük apartman ve sitelerdeki yönetim-mülkiyet-komşuluk sorunlarını ve özellikle de işletme aidatı konusunu irdelediğimiz bu makalede ortaya çıkan sonuçları şöylece özetlemek mümkündür:

Yaşamın pek çok başka alanlarında görülen bir ülke gerçeğinin, yani yaşadığımız olumsuzlukların “yasal kural eksikliğinden” değil, bu kuralların yeterince bilinmemesinden ve doğru biçimde uygulanmamasından kaynaklandığı gerçeğinin, apartman ve site yönetimi konusunda da karşımıza çıktığı anlaşılmaktadır.

Her şeyden önce, bir hakkın uygun biçimde kullanımı ve korunması, o hak sahibinin “bilgi sahibi olma” sorumluluğunun düzeyine bağlıdır. Milyonlarca lira değerindeki gayrimenkulleri satın alarak içinde aileleriyle yıllar boyunca yaşama planı yapan bireylerin, bu sorumluluğa sahip olmaları beklenir.

634 sayılı Yasanın Apartman ve sitelerde kurduğu yönetim-oy ilişkisi, bir anlamda ülkenin bütünündeki yönetim-oy ilişkisinin “mikro” örneği sayılabilir. Böyle bakınca, vatandaşlık bilinci ve demokratik standartları yüksek bireylerin, hem ülkelerinde hem de yaşadıkları apartman ve sitelerde “daha huzurlu” olacaklarını düşünmek yanlış olmayacaktır.

Apartman ve sitelerden bağımsız bölüm satın alma kararımızı etkileyen pek çok unsur olması doğaldır. İşte, yönetim planı belgesini de bu listenin başlarında bir yere koymalıyız.

Apartman ve sitelerde işletme aidatlarının yine maliklerin ortak kararına bağlı olduğunu, hiç kimsenin bu ortak karar olmaksızın keyfi biçimde işletme aidatı belirleyemeyeceğini; rutin işletme faaliyetleri dışındaki her türlü yenileme-onarım faaliyetinin de aynı şekilde ortak kararla gerçekleştirilebileceğini bilmeliyiz.

Apartman ve sitelerde yönetimlerin oy ile değiştiğini-değişebildiğini gözden uzak tutmamalıyız. Bu durumun, hepimize; komşuluk haklarına ve ortak karara saygı, işbirliği ve sorunlara ilgi göstermek gibi, “iyi vatandaşlık” sorumluluğuna çok benzeyen sorumluluklar yüklediğini unutmamalıyız.

Despotizm, sadece ülke yönetimlerinde değil, apartman ve site yönetimlerinde de kötüdür.